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政府的定位
海珠十四五规划出炉，把整个海珠分为“一区一谷一圈”进行建设发展，其中的一谷——中大国际创新生态谷就是今天要说的主角。滨江东与创新湾已单独成文，本期主要围绕鹭江-五凤-瑞宝一带的侠义中大创新谷进行分析。
中大国际创新生态谷这个规划概念占地非常广，接近一半的海珠都在这里面，把它拆分一下后可以简单理解为：最北面是学术科研的中大、中间的鹭江-客村一带是产业上的国际创新、最南边的沥滘和海珠湿地则是主打居住体验上的生态宜居。三者合理布局形成一个完整的板块分工。
中大之大
中山大学南校区康乐园是岭南大学的旧址，1952年全国高校院系调整中大吸收了岭南大学，从石牌搬迁到了康乐园。优秀、古朴的环境自然也为周边居民带来了珍贵的城市绿意以及丰厚的人文气息。可以说在海珠还是块烂地的时候中大就驻守在此了，多年来为全国输送了无数顶尖人才，门口的中大创意园也培育了无数企业，比如完美日记就是在中大地铁站B出口的那栋小楼里面诞生的。中大的大不仅是校园的大，还是学术之大，创新谷背靠中大将是其最大的优势。
纺织产业要升级
40年前，海印桥下聚集了不少卖布匹小贩，因需要市容整改，这批小贩被迁移到了一个布匹市场，因为在中大附近，此后这片区域就统称为中大布匹市场。一开始的中大布匹市场是典型的前店后厂陌生，都是家庭式作坊，此时的中大布匹市场承载着无数家庭的梦想。
2015年起，我国出口贸易《纺织与服装协定》终止，以后无论国有还是民企，规模无论大小都可以从事外贸生意了，中大布匹市场获得空前的发展。最高峰的时期全国纺织看广东，广东纺织看中大1.5平方公里的市场拥有经营品种超过10万种，直接从业人员10万人以上，关联产业人群超过200万人，年交易额超过2000亿。中大也一跃成了广州最贵的批发市场，有些地段好的档口，年租金甚至超过100万。这也不难懂为什么鹭江村的分红那么多了。
海珠区 珠江壹号公寓
但人是不可能永远在上半场的，中大布匹产业也迎来了下半场，用工成本的提升已经不断侵蚀老板们的利润，同时近年的疫情更加影响力出口生意，中大布匹市场开始显露颓势了。随着电商与直播的兴起，中大布匹市场原先的优势已经不存在了，后续将是行业兼并、龙头崛起，只有拥有自己的研发能力与领域的定价权，才能继续生存下去，所以你可以看到逸景路的综合体越来越多了，这就是产业升级、为大企业们准备的。
旧改动静太小
自从去年合生拿下鹭江五凤旧改后，这边就再也没有消息传出了。随着黄埔旧改也偃旗息鼓，广州的旧改们就愈发艰难了。但是鹭江、五凤、瑞宝占据着大量的土地，中大创新谷不是在白地上的规划，要想有所发展是需要先拆后建的。
五凤村@广州房产细鹏拍摄
珠江后航道上的沥滘启动的比较早，今年已经可以有融资住宅面世了，但这边目前更多是定位高端住宅区，且狭义上属于海珠创新湾，产业的落地与升级还是要依靠鹭江五凤瑞宝一带的更新。但广州的旧改又谈何容易，合生也是以囤地出名的企业，旧改的动静实在是太小太小了。
结语
相较于海珠创新湾一带的在拆，中大创新谷目前毫无动静；相较于琶洲有实实在在的企业落地，中大创新谷目前仍是传统的毛纺织业，也在经历行业转型阵痛期；相较于海珠西、滨江东的城建面貌，中大创新谷这边更显杂乱。但中大创新谷比起后航道的创新湾更靠近琶洲、珠城等城市核心，比起琶洲这边土地更广袤低廉，比起海珠西和滨江东这边起码还有规划加持能讲故事。
旧改迟滞是这边发展最大的桎梏，产业升级的阵痛伴随着旧改的举步维艰，让中大创新谷要走的路比海珠其它发展平台更难更长。但是离城市核心近的地缘环境造就了该板块天生即不差，自身的传统毛纺产业也造就了非常大的购买力。未来随着轨道交通10、11号线的落地，这边也将融入进整个海珠的发展，离核心区更近了。板块标杆盘逸景翠园的涨幅并不比天河东部某些好盘低多少，相较于琶洲的稀缺、后航道的距离，可能普通人在这个板块置业更有机会上车以及蹭到琶洲的利好。
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