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“ 许多绝版好地”
▼2021年初定的土地出让计划
明天2021年12月21日，杭州将迎来第三次土地出让。
预告里51块地，最终挂牌35块。
- 主城区20块地
- 萧山区4块地
- 余杭区2块地
- 临平区3块地
- 钱塘区2块地
- 富阳区3块地
- 临安区1块地
至于没有被勾地，这次不在挂牌名单的地块，我们不做详细分析，等下次正式挂牌的时候再分析。
这次土地出让，最大看点是拱墅区，所以我们从杭州外围逐渐往中心分析。
这次出让的土地，预订了2022年底与2023年的热门楼盘。
临安1块地
名称 | 位置 | 建筑面积 | 容积率 | 限价 |
临政储出[2021]19号滨湖新区单元H-R21-01地块） | 东至翠浪路，南至规划道路，西至农林大路，北至长桥路。 | 57117.5平米 | 2.5 | 2.69万 |
▼地块位置图
这块地是临安区这次出让的唯一一块地，最高2.5的容积率，如果全部是高层估计在600套左右，精装限价2.69万。
出让文件没有限高跟限低，未来估计是可以做高低配。至于是高层跟叠墅还是高层跟排屋，就由开发商去定了。
富阳3块地
名称 | 位置 | 建筑面积 | 容积率 | 限价 |
富政储出[2021]20号（富春湾新城7号） | 东至规划经纬渠，南至规划道路，西至规划道路，北至规划同登路 | 87352.8平米 | 2.4 | 1.88万 |
富政储出[2021]23号（银湖60号） | 东至坑西溪绿化带，南至规划高新路，西至金桥北路绿化带，北至规划金秋北路绿化带 | 159902.6平米 | 2.2 | 2.2万 |
富政储出[2021]24号（富春湾新城20-A号） | 东至绿化带，南至规划道路，西至规划道路，北至规划永济路 | 84858.5平米 | 2.3 | 1.88万 |
▼富春湾新城7号位置图
▼银湖60号位置图
▼富春湾新城20-A号位置图
开始勾地的时候富阳的土地没有开发勾地，最终有3块地挂牌，情况比原来乐观一些。
钱塘区出让2块地详情，一块在大江东、一块在下沙
名称 | 位置 | 建筑面积 | 容积率 | 限价 |
杭钱塘储出[2021]13号（核心区青西二路东侧地块一(DJD0405-BR-05)） | 东至绿化，南至北二路，西至青西二路，北至绿化。 | 95387.5平米 | 2.5 | 2.13万 |
杭钱塘储出[2021]14号（下沙元成单元JS02-03-R21-02地块） | 东至乔新路，南至金乔街，西至元西路，北至新南路。 | 97197.5平米 | 2.5 | 2.75万 |
▼大江东地块
钱塘区地块在融创城西边，总体位置可以，到地铁口稍微远了一点，1公里出头，2.13万的限价，也是给承接力不足的人群一个选择。
▼下沙地块
下沙地块在金沙湖北边2.5公里左右，德胜快速路以北，旁边有多个学校，2.75万的限价，可以跟金沙湖周边形成梯度。
临平区3块地
名称 | 位置 | 建筑面积 | 容积率 | 限价 |
临平政储出[2021]5号（开发区北沙路与风荷路交汇东南处地块） | 东至禾丰港绿化带，南至振兴路绿化带，西至风荷路，北至排灌站和北沙东园用地。 | 69312平米 | 2.0 | 2.26万 |
临平政储出[2021]6号（临平区崇贤新城前村E-3地块） | 东至规划道路，南至前村街，西至崇超路，北至众望街 | 34680平米 | 1.5 | 2.77万 |
临平政储出[2021]7号（临平区崇贤新城向阳9号地块） | 东至相邻地块，南至卧龙浜北侧绿化带，西至尚德路，北至相邻地块 | 22266平米 | 2.0 | 2.36万 |
▼临平地块
这块地在余杭高级中学(未来会改名)东边，到9号线荷禹路站1公里。
▼崇贤前村地块
崇贤前村地块看起来限价提高到2.77万，但因为是1.5容积率的地块，这是未来叠墅类产品的价格。
▼崇贤向阳地块
崇贤向阳地块2万方的建筑面积，也就200来套房源，未来是个很小的小区。
萧山区4块地
名称 | 位置 | 建筑面积 | 容积率 | 限价 |
萧政储出[2021]53号（萧山城区市北单元XSCQ1309-R2-46地块） | 东至规划经十路，南至规划服务设施用地、变电站防护绿地、现状办公楼，西至宁东河绿化带、变电站防护绿地、现状办公楼，北至规划纬四路。 | 118902 | 2.5 | 3.95万 |
萧政储出[2021]54号（蜀山单元XSCQ2701-11地块） | 东至公园规划绿地，南至规划公园绿地，西至萧然西路，北至B22路。 | 67207 | 2.6 | 3万 |
萧政储出[2021]55号（蜀山西单元XSCQ2305-06地块） | 东南至规划崇化路，西至规划小白线，北至规划公园绿地。 | 45355 | 2.2 | 3万 |
萧政储出[2021]56号（瓜沥镇核心区单元XSGL1403-17、20地块） | 东至东灵路，南至规划兴四路，西至规划道路，北至规划道路。 | 100883 | 2.2 | 1.78万 |
▼市北地块
市北东，双地铁的建设三路站边上，绿城、滨江刚各自拿了一块地，这次又上新，未来市北东的供应是不担心的，区域品质也会慢慢提升。
▼蜀山XSCQ2701-11地块
地铁稍微远了一点，铁路很近，不过3万的价格倒是不贵。学校、商业都不远，板块里新房也比较多。
▼蜀山西XSCQ2305-06地块
三角地形，沿河，环境会不错，就是没地铁，未来如果15号线落地，蜀山路上的地铁站会很近，可能会是个意外之喜。
▼瓜沥地块
瓜沥镇上，未来购房者也是地缘客户，市中心及萧山城区的购房者买这里会比较少。
余杭区2块地
名称 | 位置 | 建筑面积 | 容积率 | 限价 |
余政储出[2021]26号（杭州未来科技城YH02-I-06-1地块） | 东至规划道路，南至城南路，西至规划道路，北至凤新路。 | 88611.6平米 | 2.2 | 3.05万 |
余政储出[2021]27号（余杭组团YH-18单元杭腾未来社区地块） | 东至杭韵西路--龙舟路，南至余杭塘河沿线绿带，西至杭腾大道--I-03地块，北至钱神大街--后村桥港绿化带。 | 591334平米 | 3.27 | 3.61万 |
▼老余杭地块
老余杭补充900来套新房，看点是菜鸟边上。地铁都要1公里出头，稍微远了一点。
▼杭腾未来社区地块
今年的优质地块之一，杭州西站南边不远，云城核心区。有3500来套新房，远大于绿汀路TOD。不要排斥云城，不要觉得杭腾社区远。要像接受绿汀TOD一样接受杭腾社区，区别只是开发有先后。只守着阿里边的人错过了CDB，只守着CBD的人错过了绿汀路，如果只守着绿汀路，也会错过杭腾。
滨江区2块地
名称 | 位置 | 建筑面积 | 容积率 | 限价 |
杭政储出[2021]52号（襄七房单元FG08-R21-C18（2）地块 | 东至聚才路，南至绿香街，西至长河路，北至规划支路。 | 113192.5平米 | 2.5 | 5.15万 |
杭政储出[2021]53号（西兴单元BJ1301-R/B-01地块） | 东至春波南苑，南至春波南苑，西至江晖路，北至春波路。 | 97470平米 | 2.4 | 5.15万 |
▼襄七房地块
位置很好，地铁站400米。网易、华为、新华三都在周边，北边不远就是保利天汇。
▼西兴地块
周边没有空地看，会是独苗，不过春波南苑是回迁房，对居住环境可能有一定影响。
上城区4块地(钱江新城二期的是人才房，只租不售，不分析)
名称 | 位置 | 建筑面积 | 容积率 | 限价 |
杭政储出[2021]34号（笕桥单元JG0603-R21-06地块） | 东至蔡阳路，南至笕桥单元JG0603-R22-08地块，西至规划双凉环路，北至规划南都路。 | 87553.8平米 | 1.8 | 4.264万 |
杭政储出[2021]35号(牛田单元R21-12地块） | 东至三官塘路，南至华家竹园路，西至牛田R24-06地块，北至红建街。 | 149408.6平米 | 2.2 | 4.44万 |
杭政储出[2021]36号（丁桥单元JG0409-03地块） | 东至丁城路，南至明珠街，西至公园绿地，北至大农港绿化。 | 58180.8平米 | 2.3 | 3.29万 |
▼笕桥地块
6号线地铁1公里，不过周边楼盘品质不错，绿城、滨江、融创集齐了。
▼艮北地块
艮北的新地，随着钱江新城二期的开发，艮北的热度会持续上升。
▼丁桥地块
丁桥的核心地块，对面就是龙湖丁桥天街，到3号线桃花湖站400多米，斜对角就是桃花湖公园，该有的都有了，未来会是丁桥的改善楼盘。
西湖区2块地
名称 | 位置 | 建筑面积 | 容积率 | 限价 |
杭政储出[2021]50号（三墩单元XH0303-15地块） | 东至三墩镇中心公园，南至规划道路，西至紫金港北路，北至规划镇中路。 | 53904.4平米 | 2.2 | 3.68万万 |
杭政储出[2021]51号（3号线小和山TOD） | 东至杭州地铁3号线一期工程小和山停车场，南至石马新村，西至浙江长征职业技术学院，北至留和路 | 107607.1平米 | 1.2 | 3.144万 |
▼三墩地块
三墩镇中心地块，没地铁，但整体交通还算便利。
▼小和山地块
小和山TOD，未来可能会是3号线跟12号线交汇站的TOD，是小和山难得的好地块，对于工作在未来科技城、之江、滨江、城西文教区的人群也是个好选择。
拱墅区12块地
名称 | 位置 | 建筑面积 | 容积率 | 限价 |
杭政储出[2021]38号（桥西拱宸桥单元GS0609-12地块） | 东至京杭大运河绿化带，南至规划桥西拱宸桥单元GS0609-13地块，西至小河路，北至规划桃园路。 | 39676.3平米 | 1.7 | 5.144万 |
杭政储出[2021]39号（庆隆小河单元GS0305-19地块） | 东至登云路，南至余杭塘路，西至余杭塘路388号，北至庆隆河。 | 91038.2平米 | 2.2 | 5.5万 |
杭政储出[2021]40号（铁路北站单元GS1104-08地块） | 东至杭州皋亭股份经济合作社，南至规划神龙路，西至规划龙塘路，北至科园路。 | 89445平米 | 2.5 | 3.6万 |
杭政储出[2021]41号（铁路北站单元GS1104-R21-05地块） | 东至科园路，南至规划科祥路，西至规划科西路，北至杭州天马精辗有限公司。 | 100109.8平米 | 2.3 | 3.6万 |
杭政储出[2021]42号（申花单元GS0407-R21-08地块） | 东至湖墅北路，南至规划纸厂路，西至规划和丰路，北至湖州街。 | 155572.8平米 | 2.4 | 4.62万 |
杭政储出[2021]43号（灯塔单元XC0701-R21-10地块） | 东至永富大厦，南至永波街，西至竹清路，北至永祥街。 | 60723.6平米 | 2.1 | 3.32万 |
杭政储出[2021]44号（申花单元GS0407-R21-06地块） | 东至规划和丰路，南至规划纸厂路，西至规划轻萍路，北至湖州街。 | 121772.5平米 | 2.5 | 4.62万 |
杭政储出[2021]45号（申花单元GS0407-B1/B2/S2-15、GS0407-R21/B1/B2-14、GS0407-R21-13地块） | 东至湖墅北路，南至规划萍水东路，西至莫干山路，北至规划纸厂路、申花单元 GS0407-B1/B2-07 地块、申花单元 GS0407-B1/B2-12 地块。 |
| 3.5/3.0/2.5 | 4.62万 |
杭政储出[2021]46号（运河新城单元GS1001-15地块） | 东至顾扬路，南至运河新城单元GS1001-37地块，西至丽水北路，北至蒋家桥街。 | 53368平米 | 2 | 2.95万 |
杭政储出[2021]47号（运河新城单元GS1004-10、11、12、16、29地块） | 东至上塘高架，南至规划支路十一，西至丽水路，北至莫婆桥河。 | 363107平米 | 1.4/1.3/1.6/1.0/2.9 | 4万 |
杭政储出[2021]48号（铁路北站单元GS1105-02-1地块） | 东至铁路北站单元GS1105-R21-02-2地块拆迁安置房，南至规划五号支路，西至规划文锦路，北至北秀街。 | 78595.6平米 | 2.3 | 3.4万 |
杭政储出[2021]49号（文晖单元XC0403-36、37地块） | 东至胜南支路，南至胜南支路，西至胜南路，北至王马东路。 | 47541平米 | 2.7 | 5.17万 |
▼桥西地块
1.7容积率的桥西绝版地块，限价5.144万，东边是运河，南边不远是小河公园，最终做洋房还是叠墅类产品要看开发商的设计，但这块地注定是高端改善的极好选择。
▼庆隆小河地块
黄龙金茂悦南边，古翠隐秀西南边，申花又要上新。这块地限价5.5万，性价比在这次的土地里算一般，反倒可以期待一下开发商做好产品。
▼铁路北站GS1104-08地块
地块处于于晶晖里南边，东边是在建小学，铁路北站的供应续上，限价3.6万，依然火热。
▼铁路北站GS1104-R21-05地块
这块地位于晶晖里西南边、上塘宸章东边，东边是这次出让的GS1104-08地块，限价3.6万，这次出让的两块地建好后，这块区域的居住氛围就会很大提升。
▼申花湖州街南边北地块
靠近西塘河，北边是湖州街，可以远望运河中央公园，限价4.62万，开盘后毫无犹豫的摇，和睦站三兄弟之一。
▼灯塔地块
限价3.32万，未来会是地缘客户为主，也是华丰、丁桥客户的改善选择。
▼申花湖州街南边南地块
湖州街南另一块地，更靠近莫干山路，和睦站三兄弟之二，也更靠近和睦站，限价4.62万，预订高社保排序。
▼申花华丰造纸厂地块
重磅的华丰造纸厂地块，和睦站TOD，未来会是一个集住宅、商业、商务为一体的大型社区，限价4.62万，和睦站三兄弟的老大，真正可以称之为无脑摇。作为双地铁交汇的大型商业+住宅社区，华丰造纸地块的开发也意味着申花与桥西的彻底融合。
和睦站三兄弟这几千套新房的上市，会对周边二手持续产生2年的压制，但这三个盘(实际4块地)自身却是值得每一次开盘都参与的绝版好盘。这几块地可能会有10来次开盘，建议要改善的购房者提早筹划准备资金与名额。
▼运河新城康桥地块
限价2.95万，看似很偏，但如果地铁15号线落地后，会新增一个地铁站，变成地铁盘。因为单价够低，总价也低，对于刚需型购房者是很好的选择。
▼运河新城运河湾地块
这次的另一个核心地块之一，限价4万，最关键的是容积率非常低，分别是1.4、1.3、1.6，能做叠墅类产品，对于杭州位置好的主城区，这样低容积率的地块也算绝版。远期14号线会有一站，运河湾综合体值得期待。
上塘高架是一个减分项，但东边规划了商业与商务来挡噪音。地块自身未来配套完善，运河+商业+商务+文娱，再搭配1.5左右的容积率，不可错过。
▼铁路北站近桃源地块
限价3.4万，地铁不远，靠近桃源，会是刚需型购房者的好选择。
▼文晖地块
文晖拆迁后，板块气质大幅提升，这次出让的地块比朗诗熙华府好很多，隔绝了铁路的影响，西边不远是杭氧地铁站与嘉里城市之星。
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