01
“终于等到你，还好我没放弃。”
用张靓颖的这句歌词，来形容此刻泰禾杭州院子300多位业主的心情，再合适不过了。
上周六，杭州院子西大门，铺上了红地毯，摆起了花篮，挂上了大红灯笼和红绸带，终于迎来了迟到近三年的交付。
“真的太不容易了，这可是4年多前买的房子。”有业主激动地说道。
随着房子启动交付，业主们迅速展开行动。
我在现场看到了一位家装公司的业务员，对方表示，已有不少业主接洽房屋装修事宜，计划入住。
当然，也有一些房东急不可耐地想出手。
贝壳网显示，目前杭州院子共有3套挂牌，挂价集中在11-12万元/㎡。中介表示，躺在后台没挂出来的，还有好几套。
02
杭州院子位于未来科技城文二西路，斜对面就是晓月澄庐，淘宝城也在附近。
2015年7月，泰禾击退滨江、融创、金地、万科、富力等一众大鳄，拿下这宗低密宝地（容积率1.02），楼面价1.25万/㎡，溢价率高达70%。
2016年底，杭州院子“盛装亮相”，定位纯低密墅区，主打155㎡和195㎡的合院。
作为入杭首个院子产品，泰禾带来了一些创新设计。比如，独特的东西入户、南北纵向布局设计，两户人家分别从东侧和西侧入户，均为“边套”。
随后，6万多的均价（总价千万起步），及看样板房要求验资100万等，又让杭州院子红极一时。
但业主们怎么也想不到，这个楼面价1.25万，售价6万多，本该在2018年12月到2019年6月交付的毛坯小区，居然无法按时交付，而且一拖就是近3年。
原因倒是很简单。和很多房企一样，泰禾也走上了过度扩张、大力融资的道路，最后一手好牌打得稀烂，资金链断裂，债台高筑。
覆巢之下，焉有完卵。即便杭州院子单个项目赚钱，最终也难逃“烂尾”。
03
但杭州院子的业主们，并没有坐以待毙，而是展开了积极自救。
2019年4月，业主发现本该在2018年底完成竣工备案的杭州院子，并未完成竣工备案。此时已爆出，泰禾项目疑似烂尾的消息。
他们第一时间行动起来，成立维权群，跟各方交涉，以期推动项目完工。
2019年10月，业主集中向信访部门反映情况，最后在信访部门和住建部门的安排下，泰禾华东区域总经理到场对接业主，并签署了承诺函：房屋成品2020年2月底前交付。
虽然交付再度延期，但好歹在2020年5月，完成了竣工备案。
维权过程中，业主还通过司法途径查封了泰禾院子10余套未出售房产。只要有资金，项目就能继续施工。
但此时，业主们却出现了分歧。一部分业主，主张破产清算，用剩余资产盖房子。但部分业主不同意：房子马上就完工，破产清算说不定还得再等三五年。
还有部分业主实在熬不住，他们承诺解除违约金诉讼的司法查封，只想顺利拿到产证。
更有部分业主号召每户出点钱，找施工队完成剩余工程。
迟到好过不到！在多方努力下，终于在今年底，收获了正式交付这个好消息。
04
杭州院子的交付成色如何？我第一时间来到现场。
可能是交付第二天（上周日上午）的原因，西大门已经紧闭，只在一侧留了一个人行匝道出入口，还有个把工作人员把守着。
因为人生地不熟，我不时向路过的形似工作人员的人打听情况。
得知是来看房的，有人连忙把我们拉到一旁，主动介绍起了杭州院子的情况。“小区昨天开始交付了，也有不少业主收房了，但还没完全建好，不少外墙都没挂，有些电梯井防水也没做。”
“如果买这个小区，会有什么风险？”我问。
“开发商缺钱，不确保后续一定能全部建设完毕。”“其二，杭州院子物业费13元，但小区这个情况，后期收起来也许有困难，物业管理能不能维持也不一定。”
“说难听点，现在的安保是帅小伙，保不齐后面就变成老大爷了。”那位男士表示，也不排除后期更换物业（目前是泰禾）。
不过进入园区后，杭州院子给人的第一感觉，还是蛮不错的。
我们在小区西北区块，转了几圈，发现园区道路和景观，已全部建设完成。
花草、灌木、小乔木、竹子……搭配有序。方正的雕花门钹、真铜包裹的门扇、汉白玉的门墙基座，及个性化的牌匾，和铜制方灯等，看得出用料也比较不错。
但“工作人员”说得也没错，杭州院子还不是完成品，经不起细看。
走在坊巷街道上，抬眼望去，不少建筑外墙还未完工，裸露出大片水泥。许多院落的二层阳台围栏，只有几根孤独的钢架龙骨立在那。
门墙花岗岩的拼接处，缝隙、缺口随处可见。走进屋内，更让人吃惊。
一层院子，已经长出不少杂草和青苔。下沉庭院上方的围栏，同样龙骨突兀，仅仅缠了一些安全绳网，一副破败萧条状。
上下楼梯也比较狭窄，只容得下一个成年人。
但就算是这样“半成品”，该收房还是得收房啊，谁等得住？
不少院落的门头上，挂上了红绸带，象征着已经正式收房。现场还看到一位业主，正带着装修设计师看房，看着杂乱的庭院，不时传来几句讨论。
还有零零散散的工程或装修人员，骑着小电炉，穿梭在坊巷中。
05
尽管存在各种不足，于业主而言已然是胜利。
而且在我看来，后期杭州院子出现大风险的概率，应该也不高了。
首先，园区整体上已接近完工，需要花大钱的地方不多。剩余的外墙体，相信在业主、政府和房企的三方推动下，慢慢总会得到妥善解决。
其次，杭州院子毕竟是独门独户，还是毛坯交付。不像那些高层，一些界面即便邻居不给力，自己也能独自想办法打扮得美美的。
业主拿到房子或其他买家接手后，完全可根据意愿进行装修，房子就算“太毛坯”也不是什么大事。
开发商不续建，大不了自己再进行一场大修，总好过一直拖着吧。
第三，后续物业管理应该也不会有太大风险。
据传，杭州院子的物业费，会打到政府监管账户，专款专用。而且，从泰禾的合作绯闻看，也不排除后期有其他公司接手。
比如，泰禾在杭州的商业项目（泰禾商业广场），就与世茂进行了合作。
这么巨无霸的一个小区，看在一年700万物业费的收入上，如果杭州院子今后来个绿城或万科物业，也不是不可能。
毕竟杭州院子的业主都是有钱人，催缴难度不会太大。
06
那么问题来了，杭州院子卖11万-12万合理吗？
从业主的角度出发，当年就卖6万多，有各种改造和车位成本，又持有多年，账已根本算不清，想要卖个高价找补，心情可以理解。
但从市场角度看，最后的办法还是对标一下附近几个院墅。
好找房平台显示，今年8月22日，杭州院子网签了一套173.25㎡的合院（神通广大的业主），折合单价75036元/㎡。
中介则告诉我了另一个口径，今年上半年成交了2套，成交单价10万多。即便是真的，但那还是杭州二手房价巅峰期，之后市场又冷了不少。
再对比一下附近的两个次新院墅。
一个是杭州院子北侧的西溪印象，传统的两开间毛坯联排，一套179㎡报价2000万，据中介说1800-1900万之间有可能可成交，折合单价约10万。
还有就是湖境云庐的精装下叠，6层建筑，两开间朝南，挂价起步12万。
和西溪印象相比，杭州院子偷面积更多；而面对挂价12万的叠墅，同样报12万的杭州院子毕竟是有天有地，似乎会更合算。
但实地参观后，估计不少人的冲动会被浇灭。
最直观的原因，建筑间距太窄了。虽然容积率只有1.02，但给人的整体观感，实在过于密集。从空中俯瞰，合院鳞次栉比，左右并排，前后相连，有点透不过气来。
另外，因为中庭只有下沉庭院，有点坐井观天，感觉冬天院子可能会阳光不足。
实际居住的舒适度，肯定比不上西溪印象这样的传统联排；与湖境云庐这样的叠墅比，可能就见仁见智，各擅胜场了吧！
不过，作为一个创新的院墅产品，杭州院子优势也不少。比如，“上三下二”的结构，使得赠送面积接近1倍。
还罕见地预留了电梯井。地下一层和二层的层高，也均有3.2米。
从周边报价和当下低迷行情看，再结合产品缺陷，和各种理不清的历史遗留问题，估计杭州院子想以10万+成交，只能等待有缘人了。至少目前看，有点难。
但无论如何，还是要恭喜一句杭州院子的业主们，终于脱离苦海了。
