最近很多粉丝让测评一下阳光城愉景公馆这个项目，项目位于浦东中外环间的御桥板块，取证均价6.17万/㎡。
在这个项目开盘之前，网上很多人说，这个盘性价比很高，估计会大卖！但实际上……项目由于认筹人数过少，根本不够摇号的。
从总价段来看，700万起的115平舒适型三房，以及850~900万142平的奢华型四房，在整个上海中外环的新房市场上，都是极具诱惑力的。
网上也有很多人说这个项目很有性价比，但在我看来，这个项目的价格并没有被低估。
同板块不同命
阳光城愉景公馆此次取证均价为6.17万/㎡，对比同为御桥板块的其他项目：
新房项目陆家嘴锦绣逸庭均价6.7万/㎡
万科海上传奇二手房挂牌价均价8.4万/㎡
万科金色城市二手房挂牌均价8.4万/㎡
看起来的确很有性价比，但事实上，虽然阳光城愉景公馆与上述三个项目同为一个板块，但却面临着截然不同的命运！
1）不同片区划分学区不同
项目地处御桥社区，但很多人不知道，这一社区是由两个行政区（北蔡与康桥）构成的，阳光城愉景公馆位于康桥镇。
这两个行政区虽然挨着，但却有很大差别。
最大的区别是学区不同，北蔡镇的小区对口的是御桥小学（三梯队）和建平中学（二梯队）。
而康桥镇的小区的教育配套仍在建设中，因此，这一片区暂时被统筹对口到御桥小学（三梯队）和初中对口吴迅中学（普通）。
也就是说，阳光城愉景公馆旁边目前是没有优质的学校的。
2）规划级别也不一样
在2035规划中，北蔡镇的规划等级为主城区的地区中心，而康桥镇的规划等级为郊区的中心镇。
这就意味着未来的区域定位等级上，项目所在的康桥镇规划级别是低于北蔡镇的！
3）城市界面天壤之别
虽然同在一个社区，但城市界面却天壤之别，整个板块，以沪南路为界线，沪南路以西的城市界面较为落后，以动迁房、老房子、汽修厂、工厂为主。
沪南路以东，则以商品房为主，居住氛围浓厚，城市界面较新。
而阳光城愉景公馆恰恰处于城市界面较为落后的沪南路以西，周边被动迁房包围，西边还有很多汽修厂和工厂。
△动迁房
△工业园区
且项目距离垃圾焚烧厂直线距离仅1.4公里。
△御桥垃圾焚烧厂
虽然都说御桥是中外环间的洼地，但项目所处的康桥镇的规划能级是相对比较弱的，且康桥镇也没有比较好的教育资源，周边小环境又比较差，还有垃圾焚烧厂这样一个不利因素。
因此，项目在地段上是不占优势的，6.17万/平的价格并没有被低估。
这个板块的其他项目原本也卖的不好
对照近两年板块内滞销的新房项目，你会发现一些值得借鉴的共性因素：
颐盛御中环推出198套房源：
82㎡2房总价约500万
118㎡3房总价约720万
139㎡4房总价约810万
仅32组认筹，认筹率仅16%。据了解，卖的不好的一大原因是：项目距离垃圾焚烧厂最近。
而绿洲康城金邸，项目推出153平三房总价868~981万
认筹情况也不乐观，原因是项目仅有153平大平层户型，总价较高。
综合下来，你会发现板块滞销盘的三大特征：
大面积高总价的房源不好卖
距离垃圾焚烧厂近的项目不好卖
没有学区的项目不好卖
而板块内，什么项目卖的好呢？
1）小户型，低总价
上个月，绿洲康城亲水湾推出717套房源，开盘去化400套，去化超5成，重点是，这个产品的户型都是54~92平的小户型，总价段仅330万到600万！
2）学区房
像4月开盘的陆家嘴锦绣逸庭，认筹率100%，开盘去化超6成，主要原因是对口御桥小学和建平实验中学。
这个项目也是很神奇，2018年12月开盘，整个2019年一套房子都没卖出去。
到今年3月份，浦东公办学校划片学区正式公布，确定对口御桥小学和建平实验后，项目的命运自此改写，从滞销盘变成了畅销盘。
可以看出，这个板块除了学区房和小户型低总价的房源以外，都卖的不是很好，而阳光城愉景公馆既不是学区房，主推的户型面积也不小，卖的不好也是正常。
产品有硬伤
有一说一，阳光城愉景公馆从精装、立面、社区规划来看，都还是相当不错的。
精装品牌上，项目采用兰舍的新风系统，日立的中央空调、法罗力壁挂炉（户式地暖）。
外立面为铝板和中空玻璃；社区规划上，项目邀请了红杉国际设计团队做了景观设计，整个小区还拥有风雨连廊、童乐天地以及花园廊架。
项目有两种户型：115平的三房和142平的4房。
光看142平四房的户型，也设计的正气合理，但问题是89套房源里，它只占十几套！
也就是说项目的主力户型是115平的三房，长这样：
听案场销售说，这个狭长的户型进深有十几米......不知道住在这样的户型里，每天从次卧竞走到客厅，是什么感受？
看上图蓝色区域，这走廊确实是浪费了不少面积，且从图纸上看，两个北次卧的面积也是偏小！
总结
项目无法热卖，原因有以下三个方面：
1）这个项目的价格并没有被低估，项目所在区域教育配套差、规划能级低，且项目周边城市界面差，距离垃圾焚烧场差；
2）项目所在的板块其他项目卖的也并不好，说明市场上对这个板块的认同度还不够高。
3）主力户型有硬伤！
如此看来，卖的不好也是正常。
