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交汇点讯 7月14日，记者从仲量联行线上发布会获悉，受经济增速放缓及疫情影响，南京商业地产二季度市场延续一季度态势，需求低位运行，市场成交活跃度有所下降。其中，办公楼市场供应暂停，持续消化存量市场，甲级办公楼租金继续下探，市场空置率小幅下降。而优质零售物业市场，各商场采取举措炒热“夏日经济”，拉动消费需求，促进消费市场复苏回暖，整体市场租金有所回落。
“夏日经济”拉动消费复苏
得益于开展国际消费节、发放“消费券”等举措，南京消费市场加快复苏回暖。在“6·18”消费大促、夏日“夜经济”加持下，南京核心商圈零售物业市场积极迭代更新，各大牌持续通过快闪店形式引流。次级商圈非惯性调铺频率增大，部分体验类品牌如儿童文体类培训、密室逃脱等，受疫情反复影响冲击导致经营困难。二季度，南京优质零售物业市场整体空置率环比小幅下降0.1个百分点至 4.5%。
韩国潮牌KIRSH、Covernat，国内品牌CHICJOC本季度均在德基广场开设中国首店，珠宝品牌Graff在大陆第三家全球新概念店、鞋包品牌Mulberry江苏首店均选址德基广场……核心商圈首店效应依旧的同时，品牌拓店速度逐渐放缓，但时尚行业表现亮眼，新开业占比超四成。其中服饰类比重超60%，以潮牌服装为主的店铺二季度持续拓展南京零售市场。
餐饮行业中，非正餐类新开店比例超七成。咖啡饮品、快餐小吃、甜品烘焙等业态新开店占比较高，咖啡品牌M stand二季度在水游城、弘阳广场、紫峰开业，目前门店数已达6家，预计下半年开店数量将超9家；中式小吃快餐连锁店如李炮麻辣烫、马记永兰州拉面、炖小白鱼汤等连锁餐饮品牌二季度持续开店超10家。壹盏灯江苏首店、丰蜀都南京首店，茅台冰淇淋旗舰店江苏首店、面包蛋糕甜点类PANTRY'S BEST南京首店均落户新街口金鹰。
上半年零售物业市场维持库存。疫情延缓了部分零售项目的开业时间，存量市场库存依然保持在616万平方米的水平。南京零售市场通过创意集市等活动延长商场营业时间，增加客流量，以期消除4、5月份疫情带来的实体商业客流下滑的影响，如东城汇“小鬼集市”、金鹰湖滨“五马渡夜市”、弘阳“青年夜生活集市”、同曦假日百货“星空龙虾集市”等，年轻消费者对于文化和场景的体验意愿较强，通过创意集市延展夜间经济，不仅满足消费者需求、增加商家收入，也提升了集市所在商场的客流量。
下半年，南京预计有9个项目入市，合计约90万平方米体量，其中不乏优质项目如华润万象天地，将于南京核心商圈入市，预计将有效刺激消费需求。
办公楼市场面临短期波动
受疫情影响，今年上半年南京整体办公楼市场维持在489万平方米，市场继续消化库存，整体空置率为23.5%，环比下降0.3个百分点，同比下降1.8个百分点。办公楼招商进度整体放缓，甲级办公楼成交租户结构呈多元化：金融行业交易数量与上季度持平，多以同城迁移为主；专业服务业租赁成交以新设立和升级办公空间为主；科技互联网行业在优质办公楼市场贡献较少，头部互联网企业已有缩减租赁面积迹象。
南京办公楼市场租金预期下调。二季度，甲级办公楼市场净有效租金录得3.7元每平方米每天，环比下降1.6个百分点，同比下降7.8个百分点；乙级办公楼市场净有效租金录得3.0元每平方米每天，环比下降0.9个百分点。多家办公楼业主侧重维护楼内租户续约，二季度观察到更多楼宇接受经营类业态入驻，如医美等非办公业态，以提高租赁成交量。办公楼业主对市场租金预期下调，通过出台多种优惠政策，如增加免租期、装修补贴、送家具等福利方案满足租户需求；在租金下调的市场背景下，租户选择增多，因此对性价比更高、配套设施更好、便利交通等选址条件更为重视。
2022年下半年，南京优质办公楼市场预计迎来约29万平方米体量入市，均位于河西板块，河西办公楼市场存在集中供应压力。未来办公楼入市以及目前低迷的市场情况使存量项目业主降低租金预期，预计租金有持续下行的风险。
仲量联行南京商业地产部总监陈明哲表示，在上半年市场情况不明朗的情况下，供给端短期承压明显，租金持续下行的程度与租户对未来各方面预期是否相匹配，将在一定程度上影响南京整体办公楼市场的未来活跃度，但中长期经济基本面的稳中向好将为南京办公楼市场持续赋能。
二批次供地将于本月集中出让
今年上半年，河西板块土地供应促发地产建筑行业新增租赁需求，央企成主要租赁动力，如中建科工2000平方米成交于河西板块，国贸地产超500平方米成交于河西板块。
南京在四月份迎来首次集中拍地，并对土地出让政策进行了四方面调整，如取消了竞得地块数量的限制等，同时多宗地块上调毛坯限价。本次土拍中，开发商拿地更为谨慎，由国企“主导，三幅地块“触顶”摇号成交，八幅底价成交，流拍六幅，整体节奏符合市场预期。
今年第二批次供地将于七月集中出让，预计将更需要更宽松的整体楼市调控政策以盘活市场。
仲量联行南京、杭州、武汉分公司总经理辛毅表示，尽管南京商业地产市场在短期内受到挑战，但作为省会城市，长三角特大城市、东部地区重要中心城市，在疫情常态化以及长期政策利好趋势下，南京城市韧性仍存，预计将较快恢复市场活力，推动商业地产市场更加稳健发展。
交汇点记者 盛文虎
编辑: 管鹏飞
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