说起租房，不少在大城市奋斗的人都有一段辛酸的历史，有时候房东会随意涨价，有的房东没有跟租客打声招呼就把房子卖了，让租客无家可归。
在租房市场不够规范的时候，不管是租户和房东都会面临各种矛盾，从2021年开始，伴随着《民法典》和《住房租赁管理条例》的落地，租赁市场将更加规范。
这些年楼市调控政策频率越来越高，房价也是居高不下，所以不少普通人反而降低了对买房的欲望，转而租房，根据数据显示，我国有超过2亿人选择租房，所以如何在租房过程中避坑就显得很重要了。以下六条新规，房东、租客都要注意。
一、房屋不能转租。
有租房经历的人在网上找房的时候，通常会遇到两种房子，一种是房东直租，一种是中介代理，大部分人会倾向于选择房东直租，因为有时候遇到二房东和中介是挺让人厌烦的，不少二房东会把租来的房子稍加装修，二次租给其他人，从中赚取房租的差价，对租客而言显然是非常不公平的。
为了减少这种转租现象发生，《民法典》新规确定，没有经过房东的同意，不能将房子转租给他人，一旦发现转租情况，房东有权解除合同。对房东来说，如果发现房子被转租了，应当在6个月内提出异议，超过了这个时间，视同同意转租，合同就不能解除了。
二、房屋中介和从业人员的8种行为不受法律保护。
根据住建部《住房租赁管理条例》第29条，房屋中介机构及从业人员不得有下列行为：①发布虚假房源信息，②隐瞒影响住房租赁的重要信息，③违规提供金融服务，④为依法不得出租的房屋提供经纪服务，⑤强制代办住房公积金相关业务，⑥未经房东同意，以房东的名义签订租房合同，⑦赚取租金差价，⑧泄露用户信息。
什么是依法不得出租的房屋呢？根据《住房租赁管理条例》，不符合工程建设强制性标准、消防安全要求、或室内装修有关标准的房屋是不能用来出租的，厨房、卫生间、阳台、地下室等非居住空间也不得用于出租。如果将这类房屋出租了，情节严重的，对个人，处以1万元以上5万元以下罚款，对房屋中介机构，则会处于10万元以上、50万元以下的罚款。
此外，隐瞒房屋的重要信息、赚取租金差价，也是违法的。
举个例子，小王因为工作很忙，找到某房屋中介帮忙租房。不久后中介公司帮他租好了房子，就在小王准备入住新房时，却发现房东还欠物业的采暖费、有线电视费、物业费等相关费用接近1万元。物业以此为由，停了小王家里的水。
原来中介在和房东交涉时，房东告诉中介，已经有两年没有缴纳物业相关费用了，中介公司为了加快成交，就没有告诉小王欠费事情。
为了减少可能的纠纷，在签约关于房屋合同时，卖方和买方要当面沟通，并且注意保留证据，租房时，要亲自查询房屋各种费用是否有欠费的情况。
三、房东不能随意涨租，未经承租人同意，也不得擅自进入租赁住房。
受到高房价的影响，房租也会水涨船高，租房子可能会遇到房东随意涨房租的情形。
《住房租赁管理条例》第9条规定，在租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人，不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。
以后，房东不能随意涨房租了，未经同意也不能擅自进入出租房。
张女士租下一套2房1厅的房子，这两天她下班回家，发现家里东西有被翻动的痕迹，她以为是小偷进来了，没想到报警之后却发现，是房东私自进屋拿取剩下的物品，张女士觉得心里很不舒服，既然自己交了房租，这就应该是自己的空间，是受到法律保护的。而房东却认为这是他自己的房子，他只是拿走属于他自己的东西。
住房租赁管理条例第11条规定，未经承租人同意，出资人不得擅自进入租赁住房，有正当理由的，也应当双方协商确定好时间才能进入。
四、房东出售房屋，租客有优先购买权。
在现实生活中，我们经常会遇到合同到期后，房东告诉租客，“我准备把房子卖掉了，希望你重新去找房子”，租客只好到处去找新的房源。以后这种情况将不再发生，法律不仅明确规定，租客有优先承租权，还有优先购买权。
《民法典》规定，房东在出售房屋时，租客如果想购买房东的房屋，必须及时表达自己想买房的想法，时间仅为15天，否则将丧失优先购买权。同时，房东的亲属的购买权优先于租客，如果租客和房东的亲属都愿意出同样的价钱买这个房子，亲属的购买权优先于租客。
五、有居住权的房屋不能出租。
民法典第366条规定，房主可以根据约定或者遗嘱为自己名下的房子，为他人设立居住权。这个人可以是房主的亲戚，也可以是没有血缘关系的其他人，一旦设立了居住权，这个人就可以一直住在房子里。
比如老王有一个独生子小王，小王结婚之后和妻子一起在外地发展，于是给老王请了一个保姆。老王过世之后，小王来到老王名下的房子里，希望把房屋出租，没想到被告知，老王感激保姆对他的照顾，给保姆设立了居住权。
小王很生气，自己父亲的房子，居然要给这个小保姆住几十年，虽然心里十分不痛快，但是只能悔恨自己没有好好照顾老人。
《民法典》的许多新规还是多了一点社会温情，体现了对亲情的重视。
为了降低房屋有居住权的风险，租客可以要求在房屋租赁合同中写明，该房屋没有设立居住权，且在租赁期间以不得新设租赁权，否则房东将承担违约金。
六、出租期间，房屋维修责任如何确定，《民法典》有明确的规定。
《民法典》第710条到713条中规定了，出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人按照约定使用租赁物，致使租赁物产生损耗的，不承担赔偿责任。如果没有按照约定使用租赁物的，致使租赁物受到了损失，出租人可以解除合同，并要求赔偿损失。因房屋维修影响租客使用的，应当相应减少租金或者延长租期。如果是租客的过错导致房屋需要维修，出租人不承担维修义务。
大学毕业不久后，小王租了一套房子，在物业处办交接时才发现，原房东此前就认为物业公司对房屋漏水问题维修不力，已经一年多没有交物业费了，但房东出租房屋时并没有告诉他房屋存在漏水的情况。果然，一到下大雨的天气，屋里就下小雨。这种情况下，房东是有维修义务的。如果因为维修漏水的问题，影响租客使用，应当相应减少租金或者延长租期。
《民法典》告诉我们，以后买房或者租房，除了关注价格外，还要注意房子是否有居住权，在租房的时候，要检查房屋设施的完善情况、房屋的装修是否符合标准，亲自查询房屋各种费用是否有欠费的情况。
