虽然楼市有回暖的苗头，但是政策传导到市场，始终需要时间。
在市场消化政策的初始阶段，不少小区惊现“砸盘侠”，房价也令人堪忧。
今天，笔者发现河西的江南名府新成交了一套房源，总价490万，建面126.15㎡，折合单价约3.9万/㎡。
该房源挂牌价500万，后降价10万，一年多的时间，终于等到了合适的接盘人。
笔者询问中介得知，这套房在2楼，采光受影响，再加上最近的二手房不太好卖，所以价格比较低。
在历史成交房源中，2021年的成交价维持在4.3-4.4万/㎡左右，且成交周期都很短。
2020年上半年，小区房源成交单价基本稳定在3.9万/㎡左右，现如今的成交价可以说是直接回到了两年前。
小区在售房源不多，仅29套，近3个月只成交了3套房。
细看这个户型，在小区里还算不错。全明户型，三间卧室全部朝南，餐厅带窗户，北向客厅；但也有缺点，比如南向中间卧室凹陷在里面，采光受影响，次卫正对着大门，客厅带朝北窗户，通风条件很好。
江南名府共有19栋楼，紧靠着秦淮河，风景宜人。
小区建成于2002年，至今已有20年历史，外立面饱经风霜，难免有些发黄发灰。
凉亭、杨柳、流水相得益彰，意境悠长，但流水浑浊，失去了原本的活力。
活动设施的地面不太平整，有的缝隙开裂比较严重。
小区房龄较老，未实行人车分流，存在一定的安全隐患。
虽然小区很老，但房价比一般的老小区还是高出不少，得益于河西的地段。
江南名府周边配套齐全，附近有地铁1号线和7号线，商业街、超市、饭店等一应俱全，生活十分方便。周围围绕着南京市第一医院、江苏省第二中医院，另外，国家水利风景区、凤游寺、夫子庙等均在小区不远处。
除此之外，南京还有一些小区出现了“砸盘侠”，房价跌回几年前。
1、比两年前还低2000元/㎡
麒麟的东郊小镇第七街区新成交了一套房源，位于低楼层/7F，建面约44.6㎡，总价103万，单价仅约2.3万/㎡。
该房源挂牌价105万，前后调价3次，10个月才成交。
目前小区挂牌均价约2.5万/㎡，这套房成交价比小区均价低了约2500元/㎡，不禁让人叹息。
在历史房源中，2020年4月成交了一套低楼层的同面积段房源，成交单价约2.5万/㎡，而新成交的这套房比两年前的价格还低了约2000元/㎡。
从走势图来看，房价长期滞涨，下跌趋势明显。
东郊小镇的存在不输于桥北的天润城，10多年的时间，接纳了无数刚需人群的理想，是麒麟的超级大盘。
东郊小镇第七街区建成于2013年，已经快有10年的历史了。
外立面维护得不错，未见脱落，绿化郁郁葱葱，十分茂盛。
小区未实行人车分流，但在路面上都划分了车位，且地面很干净。
东郊小镇共分为12个街区，其中最靠近东郊小镇地铁站的就是第二街区了。去年年底，宁句城际通车，第二街区的房价也有了微小的涨幅。
2、顶流学区房成交价砸穿底盘
鼓楼的金陵汇文双学区房——金陵世纪花园，最新成交了一套大面积房源，建面约113.09㎡，总价585万，单价约5.2万/㎡。
作为顶流双学区房，单价竟然才5万/㎡出头，让人跌破眼镜。
业主曾经挂牌价630万，前后调价10次，降价45万，可见业主内心纠结，最终历经10个月才卖出去。
在过往的历史中，小面积的学区房才能卖出10万/㎡的高价，大户型要么很少有成交，要么价格就偏低一些。
但在历史房源中，同面积段、同是高楼层的大面积房源却能卖到6.9万/㎡，再稍大一点的也能卖到6.2万/㎡。
相似的价格，而这样的时间却格格不入，这套房的成交价简直砸穿了底盘。
从去年10月以来，小区房价持续走低，4个月的时间已经降了4000元/㎡，这与“禁止炒作学区房、全面落实就近入学和公民同招”不无关系。
小区建成于2002年，房龄20年，虽然建筑风格老旧，但是墙面保养还可以。
地面已经开裂，边边角角已经磕坏，没有修复。
树木和草坪倒是碧绿的，绿化面积也挺广。
金陵世纪花园靠近2号线集庆门大街站，同时，周边聚集了一众地标级建筑，河西金鹰、万达金街、苏宁广场、江东软件园等等，可以满足任何需求。
住在这边，既有不错的教育资源，也能享受生活和交通的便捷，比“老破小”好太多。
虽然南京各大银行的房贷利率有所放松，但是买房人观望居多，二手房市场依然偏冷，降价房源充斥着朋友圈。
在国家统计局发布的70城房价中，南京1月二手房价格环比下降0.6%、同比上涨2.7%，二手房价格已经连跌4个月。
纵览房价创新高的小区，基本都是具有改善属性的次新房。而房龄超10年的小区，想卖出高价就真的很难了。无论是麒麟的东郊小镇还是河西的江南名府，都面临着户型过时、物业管理不当等种种问题。
据链家显示，目前南京二手房库存已接近13万套，除去句容（13254套），仍有116375套，比去年年底（111538套）增加不少。
据南京我爱我家研究院统计，上周南京二手房新增挂牌房源3063套，环比增加17.6%；周挂牌均价35483元/㎡，环比微涨0.4%。从供给端来看，节后市场挂牌量连续2周增加，整体供给较为充足。
2021-2022年南京二手住宅周新增挂牌量价情况
数据来源：南京我爱我家研究院，单位：套，元/㎡
除了一部分急需上学和入住的买房人，比起二手房，大多数人更愿意去买新房。而2022年的南京，已知热门板块的新房供应量不缺，甚至疯狂“内卷”，并且有的新房比二手房更便宜，如此一来，没有特质的二手房想卖出价格更难。
从当前的市场环境来看，虽然出现了一些松绑性政策来提振市场信心，但仍有一段路要走，在这条路上，有些人可能会遇见机会，因为在交易过程中可以拥有更多的议价空间。
