上世纪90年代末，星耀就开始进行房地产开发，算是昆明起步较早的老牌房企。星耀和俊发在同一年成立，首个项目星耀大厦试水成功后就接连开发了多个知名的低密项目，作为同一时期的新锐房企，星耀在开发新亚洲体育城时仍能够与俊发齐头并进。名气和声誉在其跳出昆明跑到天津拿下当年的全国成交总价地王时达到顶峰，后来开发成了名噪一时的星耀五洲。然而这样一家曾经能够与俊发齐头并进的房企最终却未能逃过被边缘化的命运：天津项目处于基本荒废的状态，昆明大本营也接连“失守”。从其官网透露的信息来看，星耀目前的开发重心已经转至东南亚和南太平洋国家。这些年，跑去海外发展的本土房企并不少见，然而还没有一家房企像星耀这样将自己的开发重心放在海外。
新亚洲体育城（图片来源于星耀集团官网）
迅速蹿红
在进军房地产开发之前，星耀只是一家家装公司，星耀装饰设计工程有限公司是星耀与一家香港公司成立的滇港合资企业，该公司创建于1993年，那个时候全国家装行业也才刚刚起步。很快，名气还不是很大的星耀装饰公司就获得了青岛太平洋中心、青岛啤酒大厦和沈阳时代广场几个项目的装饰工程，这为后来的转型打下了坚实的基础。其实，在创建装饰公司之前，星耀集团的创办人之一颜语就曾经办过一个人小家具厂做沙发卖，在当时万元户还很稀奇的年代，他一年就赚了10万，算是掘到了第一桶金。
从家装转型到房地产，星耀花了5年。星耀真正介入房地产开发是1998年，这一年，昆明星耀房地产开发有限公司成立，并在白塔路上开发了他的第一个楼盘——星耀大厦。在首个项目试水成功后，星耀又接连开发了加州枫景、挪威森林、美树橙、美树星城、大理“中和坊”等多个项目，大多都是当时市场上炙手可热的低密楼盘，星耀迅速蹿红。
2005年，星耀的得意之作新亚洲体育城在一片沟渠纵横的荒地上开工建设，后来开盘推售也大获成功。这个时候的星耀还能够与如今的本土龙头房企俊发齐头并进。可他不满足于只在大本营昆明发展。2007年10月19日，星耀旗下的天津星耀投资有限公司击败来自京、沪、辽、豫等地的5家上市公司，以60多亿元的代价拿下了天津津南区八里台镇天嘉湖地块，成为了当年全国成交总价地王，这就是后来名噪一时的星耀五洲。而星耀的名气与声誉也因此达到顶峰，甚至在津京冀地区都名气大增。
相比之下，星耀水乡开发时间较晚，定位为超大型国际度假及商务庄园项目，从其官网披露的信息来看，该项目2009年才启动，曾和中信信托合作开发，改名中信·星耀水乡。
接连“失守”
渐渐地，星耀的名气和声誉开始下滑，开发实力也大不如前。
当年远景闻名的天津项目星耀五洲在拿地后四五年时间就遭遇了停工事件，甚至传出破产传闻。后来虽然破产传闻被澄清了，但资金链断裂已经是不可回避的事实。据当时的公开报道，2008年至2011年底，星耀五洲项目共历经4个信托，那段时期，用一个新的信托融资所获得的资金来偿还上一个信托成为星耀惯用的做法。由于楼市调控，星耀五洲项目资金回笼未如预期，随着4个大额信托兑付期的到来，星耀资金链迅速恶化。大约在2012年初，有消息爆出七八家单位与星耀商谈天津项目收购重组事宜。如今，星耀是否还与天津项目有关不得而知，但在其官网的项目展示一栏内，星耀五洲并不在列。从国内媒体报道可知，星耀五洲目前基本处于荒废状态，入住率很低，商铺也大量空置。
在天津项目开发受阻的同时，星耀在大本营的项目也开始接连“失守”。 为了保证新亚洲体育城能够正常推进，星耀与北科建联手成立了云南长丰房地产开发有限公司，打算合作开发新亚洲体育城星宇园及后续组团。可是这样的合作在2015年6月份也宣告终止，星耀将其所持有的长丰地产股份悉数转给了北科建。同年9月，昆明星耀体育运动城有限公司申请将其拥有的官渡区矣六乡一块面积19614.35平方米的文体用地以2400万元转让给云南迪兴商业管理有限公司，这意味着星耀在昆明的最后一块可开发用地成为弃子。
星耀水乡实景（图片来源于星耀集团官网，现已更名为中信嘉丽泽）
另一个项目星耀水乡也没能保住。该项目于2009年启动，2012年5月，中信信托介入该项目，项目案名也改称中信·星耀水乡。没多久，中信信托就全盘接手了星耀水乡，项目也改名为“中信嘉丽泽”。
转场东南亚
随着大本营项目的接连失守，曾经红极一时的星耀集团在昆明也逐渐边缘化。眼下，用“东方不亮西方亮”来形容星耀再恰当不过，2014年起，星耀集团开始转战东南亚，在国内“战场”连连失利的背景下，星耀的转场更像是另谋出路。
老挝万象天阶效果图
2014年，星耀成立了境外投资主体星耀国际集团有限公司，紧接着又成立了亚洲缅甸星耀投资有限公司、星耀I-APEX投资有限公司，先后在缅甸确定了坎塔亚中心、仰光杨金镇旧城改造项目、仰光金山项目三个项目。同年，他在老挝万象的“万象天阶”开工。次年，缅甸星耀天空高尔夫项目也正式开工建设。而他位于南太平洋国家的项目巴布亚新几内亚·翡翠城也处于前期规划阶段。
目前，星耀集团的开发重心已经转至东南亚和南太平洋国家。这些年，虽然跑到海外发展的本土房企不少，但是还没一家像星耀这样放弃国内战场将开发重心直接转移到海外的。不过，换个角度来看，中国拥有全球最大的房地产市场，开发水平自然不低，而像缅甸、老挝这样的东南亚国家的开发水平不会比中国高，星耀携带开发经验和专业知识进入这些国家未必不是一条好的出路。再者说，中国的房地产已告别高增长期，国人海外置业热情高涨，星耀在海外迎来转机也未可知。
