原标题：1550万起，两套武林壹号拍卖！法拍房风再起，“捡漏”大全悄悄告诉你
(作者：寒沙、忆莲，本文转载自微信公众号“杭州楼市动态”，凤凰网房产已获授权)
壹
又到了半年楼市盘点期，今天我们来盘一盘法拍房。
据统计，今年上半年杭州法拍住宅累计成交751套，略低于去年同期。
一个重要的原因是，今年上拍的房源量少于去年同期。供应少了，成交量自然就上不去了。
上半年法拍房数据
成交量方面虽然不理想，但是今年上半年法拍房上头条的次数明显多了起来，不少法拍房新闻一度成为“流量担当”，比如徐青甫故居、江南里等等。
不过，上半年已经过去，下半年已经开始。接下来，杭州法拍市场还有不少重量级房源。
贰
7月，杭州法拍市场看点多多！
今天10:00开拍的的江南文苑12幢3单元303室，建筑面积88.03㎡，起拍价243.936万元，起拍单价约为27710.5元/㎡。
拍品位于滨江区浦沿街道，地铁6号线伟业路站附近。小区在透明售房网上二手房成交均价为37670元/㎡，相当于比市场价低了10000元/㎡。
价格优势和地段优势较为明显。从目前来看，竞争比较激烈。截至18:00，已有14人报名，竞价13轮，但预计真正的争夺战还在明天早上。
明天还有一套低总价房源拍卖，从今天围观情况来看，竞争激烈已经初见端倪。
翠苑一区西8幢102单元103室，目前已经有4人报名， 29739次围观。拍品总价144.9万元，建筑面积46.88㎡，单价30908.7元/㎡。
翠苑一区位于西湖区，学区为翠苑第一小学翠苑校区，二手房近期成交均价为44880元/㎡。小户型、学区、低总价，在一众法拍房中优势比较明显。
7月竞拍的房源中，还有一套老小区房源，热度也比较高。
潮鸣苑11幢2单元502室起拍价为200万，建筑面积62.53㎡，单价约为31984元/㎡。同小区的二手房，据透明售房网显示，近期成交均价为42020元/㎡。
潮鸣苑是非常老的小区，建于90年代。房子地段非常好，位于凤起路与庆春路之间，距离建国北路地铁站直线距离300米左右。周边配套非常齐全，出行也方面。
叁
除了一些总价低房源外，7月还有不少千万级豪宅。
桃花源十锦园2幢将在7月2日开拍，总价3043.6万元，建筑面积961.12㎡。拍品预估总价为4348万元，相当于打了7折。
御江苑3幢1单元4102室起拍价与市场价一致，预计7月11日开拍。起拍价1198万元，建筑面积251.35㎡，单价约为47662.6元/㎡。
7月法拍房源中关注度最高的，还是武林壹号。
千万级豪宅武林壹号，有两套法拍房源。
两套房源是10幢1单元1102室和7幢3单元 1102室，分别于29日和30日出让，可以说给7月的法拍房市场一个重磅的收尾。
10幢房源建筑面积237.04㎡，起拍价1550万元，折合单价65390元/㎡；7幢房源建筑面积292.42㎡，起拍价1900万元，折合单价64975元/㎡。
两套房源的起拍单价相当，目前武林壹号的成交均价在90000元/㎡左右，所以若是以起拍价或者略高于起拍价成交，两套房源都是超值的。
但目前的行情看来，低价成交的可能性不大，上月25日，武林壹号成交了一套443.49㎡的法拍房源，成交价更是达到了4523.2万元，算下来甚至高于市场价，但是这套房源的内部软装风格现代奢华，而且维护状况很好，非常讨喜。
但是本月两套房源的状况就没有那么好了，比如30日出让的7幢房源，在法拍公告里可以看到“标的物未缴纳 2016 年 02 月 01 日至 2019 年 12 月31 日物业费、水费、家政费本金合计人民币104531.98 元， 至2019 年03月31日物业费违约金人民币126409.7 元，欠费本金和违约金共计人民币230941.68 元。”这些费用也都需要买受人承担。
10幢房源目前还存在着抵押的情况。
29日出让的豪宅中，除了武林壹号还有平海公寓。
标的物位于平海公寓3幢1501室，面积为154.43㎡，起拍价900万，评估价988万，基本上是市场价的9折。目前房屋的内部状况一般，软硬装都与房价不匹配，如果要自住必然是要重装的。
平海公寓虽然年限比较长，但是位置具有不可复制性。南沿平海路，往西800米即是西湖，沿路都是友好饭店、湖滨银泰之类的地标建筑，简单来说买这里就是买区位。
肆
随着我国司法的完善，信息技术的进步，法拍房正越来越透明化、正规化，但是对于普通的购房者而言，想参加法拍但是又疑惑重重，对此，我们专门采访了法拍辅助机构来拍法服CKO刘毅，就大家比较关注的问题，作了详细解读。
—专家答疑—
1、购买法拍房有哪些注意事项，悔拍会产生什么样的后果？
刘毅：网络司法拍卖自浙江省法院2012年全面推广开始，经过了多年的摸索和实践，从整体情况来看，已建立了完整的执行流程，仍有细节需要完善，但是从网络司法拍卖这一项举措来看，它已经进入了世界前列。
意向竞买人在参与司法拍卖前，我们首先还是要在法院的公告里面进行详细的信息解读。
比如说，今年处置的一套长生路32号徐青甫的故居。它起拍价是3000多万，最终是8800多万成交，创了杭州法拍房最高的单价纪录。参拍之前，我们就要注意到，首先你要了解这个房产它的土地性质是划拨还是出让，房产本身是否存在租赁？是不是有其他案外人占有？那么法院是否负责腾退？掌握这些基本的信息以后，还要到现场看要这个房产里面的格局装修以及周边环境等等情况，也就是看样。竞买人在参加拍卖之前，要进行一个详细的了解，在这些的综合的因素判断之后，再来决定是否拍卖。
我们也看到一些法拍房为什么有第一次拍卖，第二次拍卖（实际为重新第一次拍卖），可能因为前面的买受人在实际的了解过程中没有详细了解一些瑕疵情况，导致他最终放弃拍卖，那么保证金不予退还。按照现在法拍的相关规定，买受人的悔拍违约责任就是他之前所缴纳的保证金。
2、法拍房可以拿到产权证吗，可以落户吗？
刘毅：首先要看房产现有的产权情况，比如说现在这套房产，已经有房产权证号，土地使用权证号，或者说有不动产权登记号，那么对于有产权证明的房产，拍下来以后，按照相应的税费缴纳以后就可以办出新的房产权证。
就司法拍卖而言，户口本身是不在法院的执行范围内的，这就需要竞买人进行慎重的考虑。
比如说他要到房产所在地的派出所进行了解。一般来说，派出所不给竞买人进行档案的查看或户口的查询，因为它并不是真正的房产所有权人。但是我们也建议竞买人去问的时候，对于房产本身有户口还是没有户口能不能落户，有没有相应的政策？
据我所知，有些派出所对于房产里面有户口的，他们有政策允许，户口可以共同共有。但有些派出所可能可以把房产里面的户口强制迁出，然后再把买受人的户口迁进去。有些地方就说对不起，我们这里没有政策，房产里面有户口，你新的户口就不能迁，除非他自己来迁走。
杭州市每个派出所都有不同的规定，比较复杂，需要竞买人详细向相应派出所了解。
3、买法拍房一般要承担哪些费用？除了房子总价之外，还有哪些？
刘毅：法拍房除了一个总价，还有就是正常的交易税费，要完税以后才能办理出新的产证。
那么对于税费如何来承担？我们还是要详细按照法院公示的约定进行缴纳。比如说现在基本上分为两种，一种是交易环节，税费各自承担，或者说就是由买受人全部承担。
正常的住宅房产，交易税费一般为契税、个税、增值税。对于有些是划拨土地的房产或房产所有权人为公司的，会牵涉到土地增值税等等，可能还会有一个印花税。
其他的就是本身房产的物业水电欠费，因为它不属于交易环境税费，大多数都是由买受人自行承担。
4、法拍房必须要全款吗？还是可以贷款，贷款是怎么贷的？
刘毅：对于法院来说，肯定是要在法院规定的期限内把全款缴纳到法院，对于贷款，一般法院有协议银行，法拍房源公告里也会把银行的联系方式予以公示，那么买受人如果有贷款意向的，就必须提前去跟法院公示的银行进行咨询。
第一，要了解自己是否具备贷款资格，如果有贷款资格，它贷款金额范围是多少？加上他的自有能力，能不能在法院规定期限内缴清。这是买受人自己评估的一个重要项目。
第二，如果要贷款需要及时向银行咨询，因为银行本身有自己的审核时间流程。如果说审核不通过，自己交了保证金，又无全款能力，只能悔拍。
5、一拍的定价标准是怎么样的？二拍的定价标准是怎么样的？二拍流拍，后续会怎么处理？
刘毅：按照最新的最高人民法院出台了就确定标的物的处置参考价有四种方式。
第一种，当事人议价，比如说甲和乙是申请人和被执行人，我们商量好这个房产100万，然后法院审核过这个房产，这个价格是符合市场行情的，那么就确定一个参考价，也就是现在所谓的评估价或者市场价。
第二种，定向询价，法院直接通过当地的政府定价机构，发一个询价公函过去，然后当地机构回一个房产的价格。
第三种，网络询价，网络询价就是在最高院的询价系统里，通过大数据平台，进行入库主体的询价。
最后一个才是我们以前所说的委托评估公司，它出一个评估价。那么这种四种价格现在都统称为参考价，法院按照法律规定，它可以在参考价确定以后，一拍最低还可以再打七折。
二拍按照法律规定，最低可以在一拍的价格基础上再打个八折。如果说两次拍卖都打到底的话，那么可能100万的房产，二拍（起拍价）可以达到56万。
我们看有些房子一拍流拍了，二拍可能再次流拍。后续怎么处置它？按照2004年的拍卖变卖规定（比如今年2月5日桂花城南屏苑一套法拍房源就是进入了变卖环节才成交的），二拍流拍以后，法院可以征询申请人意见，是否以二拍的流拍价格或者二拍的起拍价进行以物抵债。
如果说同意的，那么法院就直接把该房产以二拍的价格，裁定给申请人来偿还债务了。如果说他不愿意以物抵债的，那么法院应当在15天之内进行一个变卖。变卖的话，跟拍卖规则不同，但也是在平台上进行一个公示，那么一般房产是属于不动产，它的变卖公告不少于15天，变卖期是不少于60天，法院就二拍的起拍价来进行变卖。
拍卖是交保证金的，变卖之前买受人一定要交全款。一旦进入60天的变卖期，只要缴了全款，可以随时出价。只要从出价这个时间节点开始的24小时内，没有其他人再来竞价的话，就直接成交。
6、法拍房拍下之后，如果后悔不要了，该怎么办？
刘毅：这个很明确，买受人成交以后，保证金是自动转到法院的，在规定期限内没有缴纳房款，法院就可以认定本次悔拍。
第一，之前缴纳的保证金不予退还。
第二，法院重新上拍了这套房产以后，之前悔拍得这个买受人，禁止再次参与该套房产的竞拍，当然其他房源还是可以参拍的。
7、买了法拍房，后续出现了一些问题，比如住户不搬走等，该怎么办？
刘毅：这种情况的话，首先也是要解读公告，房产里面是不是有案外人或者被执行人居住。
第二，公告里面有没有法院保证多少期限内予以腾退，还是说保证腾退可能没有一定的期限。这种情况下，有法院相应的公示，买受人可以大胆去买，因为最终法院肯定会负责腾退以后交付给你。
如果说公示没有负责腾退的，我也建议，买受人还是要跟法院进行一个积极的沟通，法院如果说能进行协调或处理的最好；如果说最终没有结果的，那么可能要买受人办完产证以后，去打一个腾退官司。要求法院把里面的占有人进行一个强制腾退，再交付给我。现阶段的话，像浙江江苏也是越来越多的法院都在出台一系列腾退的一些操作细则，保证买受人权利。
法拍其实要让更多人敢于来拍，如果说你这些腾退都不保证，没有对买受人一个合理的保障的话，购房者参加竞拍的欲望就浇灭了。
浙江于2019年4月23日发布的《关于进一步强化强制执行措施的若干意见（试行）》，其实也是进一步的对于一些老赖进行强有力的打击，保障了房源的交付。
8、不限购的法拍房正逐渐获得普通购房者的关注，对于想要参与拍卖的购房者，刘老师有什么建议？
刘毅：第一，详细解读法院公开的拍卖公告拍卖须知、拍卖调查表以及一些上传的评估报告和参考价意见的附件，甚至有上传的生效法律文书的副本。比如说这个案子到底是原告是银行，还是个人什么案由，心里要有数。
第二，一定要到现场看样。因为网上展示的都是照片和视频，但是可能会有先后的时间差异化，可能现状会有所改变。
第三，就是资金，资金的问题比较重要。如果说你自己能有全款的，你就大胆去拍。如果说你自己自有资金不能在法院规定期限内缴纳全款，你肯定要提早联系一些法院公示的银行，如果没有的，那你要自己去找一些当地银行，详谈贷款事宜。谈下来以后，根据银行的贷款金额，以及自己最多能承受的那部分，要心里有数，不要脑子一热一激动，导致总数上最后那笔差额落实不到位。
第四，最终你的出价要对自己有个预期，一旦高了还是要果断放弃。
