15盘混战+2家二手房小区、“上车”门槛从380万到1000万不等，南部新城大校场板块与往年相比最大的不同在于房价呈现分化趋势，不再只面向“高改”置业家庭。
带着3成首付120万，你可以在大校场板块买下一套建面80㎡以上的二手房，也可以豪横地砸出600多万作为8成首付款，挑选一套建面约160㎡以上的终极改善房。
今天，笔者将大校场板块楼盘/小区按照价格梯队重做划分，看看不同需求的家庭，在大校场板块如何置业。
总价400万以内
撇开安置房和公寓不谈，目前大校场板块最低“上车”门槛是380万，可选的只有二手房小区只有保利堂悦一家。
保利堂悦实景
笔者在链家网上看到，今年6月和7月，该小区成交的3套建面约84㎡的精装房，总价都为380万，并不是个别现象。中介称：“380万的成交价处于谷底，相当于2019年小区成交价。”
截图自链家网
相比去年建面80多㎡、最低420万的“上车”门槛来说，保利堂悦降价幅度达到40万左右，买房成本甚至与江北核心区、燕子矶新城等刚需板块持平。
保利堂悦值不值捡漏？决定“上车”之前，大家不妨先看以下4点客观分析：
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价格亲民
首套房买家，按照3成首付算，只需110万出头，按照现在普遍的最低4.25%贷款利率计算，每个月还款约1.3万，价格占优势。
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空间紧凑
总价380万只能选到建面约84㎡的小三房产品，实际使用面积仅有59.2㎡，各功能区比较局促，适合两口或三口之家。
03
噪音干扰
保利堂悦2018年交付，有12栋住宅楼。内部环境整洁干净，但由于小区靠近绕城高速，部分楼层会受噪音干扰，介意者慎选。
04
配套丰富
保利堂悦生活配套成熟，距离地铁3号线大明路站约1.2公里，自配商业配套——保利若比邻，一路之隔是复地活力广场。楼下超市、水果店、餐馆齐全。
客观来说，保利堂悦学区一般，为刚挂牌的南外明远小学（前身是秦淮二实小）。在秦淮区来说，算不上名校。
总价465-500万
总价预算在465-500万，在大校场板块可选的空间依然局限于二手房市场，但是能卖到面积段更大、品质感更高的小区。
与保利堂悦小区一路之隔的复地宴南都二期建面约97㎡的精装三房近期成交价在465万左右。
复地宴南都小区实景
同等户型面积，一些毛坯和简装房，挂牌价最低也在465-475万，也有些好楼层房源报价在500万左右。总体来看，500万以内还是有一些挑选空间的。
截图自链家
相比总价380万起的保利堂悦来说，复地宴南都“上车”门槛拔高了85万，居住品质会有哪些提档呢？
01
空间感提升
虽然总价465万起在复地宴南都买到的也是三房产品，但是相比380万起的保利堂悦来说，面积大了13㎡，居住空间感得到提升。
如果你是首套房买家，按照3成首付计算，买复地宴南都建面约97㎡精装三房，首付需要140万左右，月供约1.6万。首付压力倒相差不多，月供增加3000元。大家买房量力而行。
坦白来说，复地宴南都房价也降了不少，去年、前年在该小区基本找不到总价低于500万的房子，现在也不失为买房好时机。
02
距离地铁站更近
复地宴南都和保利堂悦是邻居关系，所以共享同样的生活配套。
只不过复地宴南都距离地铁3号线大明路站约780米，地铁出行比保利堂悦更方便些。
03
居住环境更安静
复地宴南都居住环境也更加安静。首先，不像保利堂悦靠近绕城公路，会受到噪音干扰。
其次，复地宴南都分一期和二期两个独立小区，每个小区4栋楼，比起保利堂悦12栋楼来说，居住人口更少，更舒适。
总价500-599万
总价预算在500万以上、600万以内，就可以将目光聚焦到大校场板块的新房市场了，挑选一些建面在100㎡左右的刚改产品。
不过要提醒大家的是大校场板块新房首付比例5-8成，准备“上车”的话，至少也要准备好300万首付。
考虑到房企安全性等多重因素，符合价位段的楼盘中，大家可重点关注金基璞悦和园和大校场G01项目。两个项目的位置和产品存在明显差异。
效果图 左：大校场G01 右：金基璞悦和园
01
金基璞悦和园
近期加推4栋总高6、7层电梯低密住宅，户型建面约95、182㎡，共计60套全装修房源。500多万可“上车”建面约95㎡户型，不过数量只有28套，得拼运气。
项目位于大校场板块的中央健康社区，生活配套丰富。地铁6号线上盖物业，楼盘旁就是大校场站（在建），项目也配有自持的商业——璞悦荟。
除了配套之外，金基璞悦和园后期推出的是6、7层低密房源，也算是大校场板块的“绝绝子”了，唯一遗憾的是小面积不是主打产品，买房人选择机会不多。
02
大校场G01
项目由保利操盘，最快8月公开，计划年内上市，主力户型建面约98、105、125、135㎡，其中，98㎡为变异户型，数量少。
该项目毛坯限价4.53万/㎡。550万以内可“上车”建面约105㎡的户型。
大校场G01位于大校场中央活力区，北侧是在售中的金地大成雅境，周边配套包括：地铁3号线大明路站，复地活力广场、保利若比邻等。
03
两盘对比
从轨道交通、低密产品属性上看，金基璞悦和园占据一定优势，而大校场G01周边已交付的小区较多，居住氛围浓，生活配套成熟度上更占优势。
总价600-750万
总价600-750万是大校场板块新房市场的主力价位，在售/待售楼盘数量也是最多的，达到9家。
我们将这一梯队再细分为总价600多万和总价700多万两个小梯队，各自价位中的楼盘很容易辨别：
01
总价600多万
这个价位中的楼盘以今年新入市的项目为主，比如：润淮府、大成汇文府、金基G125、三金G02，含包价格都在5.1万/㎡左右，起步面积段都为140㎡以内。
华润润淮府：住宅部分只有4栋楼，目前2#和3#已经开过盘，按照前期的推新节奏来看，今年年底前预计要收官。
项目户型建面约112、142㎡，前期含包价格在5.1-5.2万/㎡，首付5成，总价600万左右。
金地大成汇文府：住宅部分共有12栋楼，户型建面约125、143、215㎡，今年已经推过2次。
目前仅剩少量低层房源，户型建面约143㎡，前期含包价5.05万/㎡，首付8成。想买建面约125㎡、600多万的房子，可等下批开盘。
金基G125:住宅部分一共2栋楼，共计100多套房源，最快9月入市，大概率一次性清盘，户型建面约116、125㎡，含包均价或达5.1万/㎡，门槛或达600万。
三金G02：住宅部分一共3栋楼，据坊间消息称，起步户型或将120㎡以内，含包均价5.1万/㎡，最快年底上市。项目为三金独立操盘。
打算600多万“上车”大校场板块的买房人最好今年下半年“上车”，因为选择空间较大。
润淮府和金基G125大概率年内收官加上三金G02体量不大，明年该价位或许只剩大成汇文府和三金G02少量房源在售。
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4家总价600多万的楼盘怎么选？
4家楼盘中，除了三金G02产品信息还没释放之外，其余3家楼盘都是科技宅，面积段相差不大，房企口碑也不错，最大差异在于所处的位置。
金基G125靠近七桥瓮湿地公园，最大的优势是自然环境好，比较安静，如果你不喜欢嘈杂环境可选。
要论生活便捷度，华润润淮府、金地大成汇文府以及三金G02都更胜一筹。
华润润淮府为地铁6号线应天东街上盖物业（在建中），步行几百米就能到达金地商置综合体。
金地大成汇文府为地铁5号线上盖物业，西侧是神机营站（在建中），项目自带风情商业街。
三金G02靠近大校场G01，周边有在建中的地铁5号线夹岗站（在建中）以及南京第二历史档案馆等（即将竣工），周边生活氛围较浓。
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总价700多万
这个价位上一共5家楼盘，4家都是去年面市的老盘，还有1家是最快今年9-10月入市的纯新盘，起步户型都在140㎡以上。
其中4家老盘今年基本是持销状态：
云锦四季：在售户型建面约143、195㎡，含包均价约5.1万/㎡，总价730万以上。
南宸紫阙：在售户型建面约142、162、180㎡，含包均价约5.1万/㎡，总价720万以上。
云萃府：在售户型建面约143、170㎡，含包均价约5.1万/㎡，总价约730万起。
锦云台：在售户型建面约143、186、189㎡，含包均价约5.2万/㎡，总价约750万起。
奥体建设G121:最快9-10月入市，户型建面约143-223㎡，含包价格约5.1-5.2万/㎡，总价预计700万左右。
据南京网上房地产数据显示，除了南宸紫阙未售房源还剩317套之外，云锦四季、锦云台、云萃府三家楼盘未售房源共有302套，楼盘数量看似较多，其实房源“货量”并不多。
02
5家总价700多万的楼盘怎么选？
云锦四季、云萃府、南宸紫阙都位于七桥瓮湿地公园附近，位置相邻，生态资源佳。
而锦云台和奥体建设G121附近更为热闹。锦云台位于大校场“核心区”，周边有地铁6号线市中医院站（在建中）、金地商置综合体，生活配套更加丰富。
纯新盘奥体建设G121靠近大成汇文府，周边有南外高中本部、神机营文化公园、江苏省文化艺术中心、南京博物院故宫馆等城市资源。
总价800-1000万
总价800-1000万的价位算是大校场板块的置业天花板价，可选的楼盘仅有两家，一个是老盘——翡丽铂湾，还有一个是纯新盘——南部新城G124项目。
两个项目共性在于都位于七桥瓮湿地公园附近，起步面积段都在160㎡以上。
效果图 左：翡丽铂湾 右：南部新城G124
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2家楼盘怎么选
翡丽铂湾：在售户型建面约162、189㎡，含包均价5.08万/㎡，总价823万起，据南京网上房地产数据显示，未售房源仅剩77套。
南部新城G124：边城和绿城合作开发，建面约180㎡，最快11月开盘，含包价格或将达到5万/㎡以上，总价将达900万起，仅两栋楼，60余套。
结合老盘未售和新盘套数来看，今年总价800-1000万价位，在大校场板块可选余地也不大。
大家根据自己的买房预算选择，南部新城G124圈层改比翡丽铂湾更高，但是翡丽铂湾小区打造了5栋楼，比起南部新城G124的2栋楼来说，居住氛围感更强。
明年年初或再添4家新盘
除了目前在售/待售的15家楼盘之外，明年年初大校场板块还将有4家新项目补充市场，分别是华润G24、金基G25、保利G26、金茂G27，四家开发商都在大校场板块有过开发经验。
从房价格局上看，金茂G27无毛坯限价，其余3幅地块中，最高毛坯限价达到4.8万/㎡。
也就意味着明年大校场板块房价将迎来小幅上涨，纯新盘房价或将接近5.5万/㎡，置业门槛或将提升。
