推演政策背景
1、人才公寓政策： 4 月 15 日，郑州出台 10 条“青年人才新政”，通过购买、盘活存量房源等方式已完成约 12 万套 （间）人才公寓筹集工作，今年将再努力完成 8 万套（间）筹集工作；
2、房票安置政策： 6 月 20 日，郑州推出房票安置政策，选择该安置方式可奖励 8％补偿权益金和 3 个月过渡费， 被征收人凭票购买商品房，不计入限购套数。
市场存量分析
1、市场存量统计：
（1）据线上统计，郑州当前市场存量 3352.8 万㎡，根据房企资金状况，将房企分为：
第一类：暴雷房企：恒大、融创、绿地等一线房企及瀚海、康桥、振兴、鑫苑等本土房企。
第二类：民企中疑似暴雷房企：近期出现资金情况的永威，谦祥等。
第三类：国央企有效存量：平台公司储地 412 万㎡及保利、华润、中建等头部央企。
第四类：目前未暴雷民企：以万科为代表的质地较好的一线房企及本地小规模房企。
（2）根据企业经营状况，已暴雷房企及疑似暴雷房企近 2 年均无法实现销售，其库存在现阶段 归纳为无效库存。而稳健国央企及目前未暴雷民企存量将为现阶段市场有效销售存量，预计市 场有效存量将为 1841 万㎡。
2、市场存量去化：
推演前提：政府严格执行房票安置及人才公寓收购政策，排布政策计划节点，落实到相关部 门，政策执行到位。
（1）房票安置消化：据统计郑州目前总剩余 79 个未摘牌城改项目，按照近三年棚户区改造村 暴雷企业存量 民企中疑似暴雷存量 国、央企有效存量 目前未暴雷民企存量 体量（万㎡） 943.52 568.5 1144.86 695.87 0.00 1000.00 2000.00 郑州当前市场存量分析（万㎡） 均计划征收户数 600 户，七普郑州集体户户均人口 4.75 人，人均赔付面积 70 ㎡，约需赔付安 置房面积=79*600*4.75*70/10000=1576 万㎡。按照安置房市值价格为商品房一半测算，对应房 票可置换 788 万/㎡商品房；（备注：此安置需求预计 1-2 年内逐步释放）。
（2）人才购置消化：根据 4 月份出台人才房计划收购 8 万套，人才人均面积依照 70 ㎡测算， 对应需购置人才房商品房数量=80000*70=560 万㎡。
3、综上所述，在政策执行到位的前提下，除去房票安置及人才购置需求后的去化库存，市场实际有效供给，可供当下客户购买的存量为 493 万㎡，郑州市场的有效供给大幅减少。
未来市场需求推演
1、据克尔瑞数据显示，郑州区域 2019-2020 年均去化 1194 万㎡，2021 年（受水灾及疫情影 响）为往年销售 7 成，2022 年受疫情影响，预估全年销量为 21 年 5 成左右，则全年购置需求预 估为 616 万㎡，扣除上半年已销售 285.74 万方，下半年预计可新增销售 330 万㎡；
2、推演 22 年下半年市场有效供给 493 万㎡，下半年新增销售 330 万㎡，则市场供求比为 1： 0.7，预计需求端在下半将呈现恢复趋势，客户仍具有一定的购买力，未来市场需求端与供给端 将逐步持平趋势。
供需关系演变推演
1、受郑州当前市场及政府政策导向影响，可供刚性需求客户购买的有效供给逐步减少，下半年 疫情控制及市场经济恢复下，未来供需端预计呈逐步持平走势。
2、 暴雷和疑似暴雷房企均存在较大的购买隐患，客户信心严重不足，不作为当下置业选择，客 户更倾向于购置次新房、二手房，未来二手房销量预计逐步呈现一定的上涨趋势。
3、 国企、央企等安全品牌的品质住宅期房具有交付实力和保障，也将作为客户的首要选择。
下半年市场在政策利好逐步传递，同时有效供给减少的背景下，上半年压抑的需求逐步释放，市场整体呈现分化向好，谨慎乐观看待； 国央企项目在未来市场更具竞争力，更多起到维稳市场，树立为拉动整体大盘下滑趋势的典型。
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