国家统计局最新发布的新建商品住宅数据显示，5月住宅成交面积同比下滑超过50%的有上海（-73%）、浙江省（-61%）、辽宁和重庆（-51%），排在第五位的是江苏省（-50%）。
值得注意的是，相邻的上海和浙江的房价分别上涨14%和8%，而江苏的房价下跌了7%。
也就是说，江苏省是东部沿海三杰唯一“量价齐跌”的省份。
我们来看看具体情况
5月交易“量价齐跌”
- 交易面积下跌50%
- 交易单价下跌7%
- 交易金额下跌达53%
交易量下跌大幅超过交易单价下跌，明显楼市还在下行通道里。
1-5月累积交易量下跌远超全国
我们看回累积数据，和全国相比，交易量的下滑非常严重，下降势能大。
全国的交易面积从4月下跌42%收窄至5月下跌37%。
江苏省从下跌61%收窄至50%。
房地产开发还未减速
从江苏省统计局的房地产（住宅）1-5月数据来数据来看：
- 投资额同比仅减少5.3%
- 住宅施工面积42410万平方米，竣工2066万平方米，算出施工中面积为40344万平方米
- 今年月均销售面积657万平方米
- 在建住宅库存期=40344/657=61个月
也就是说，箭已在弦上，后市的供给量仍相当巨大。
开发商的钱投进去了，现在手持5年的库存，供>求的基本面短期无法改变。
南京、无锡、苏州三地已无力支撑
市级统计局不公示具体的数据，我们就以野天鹅（经济分析机构）的二手房市场数据为参考。
GPD前三位城市，2021年房价最高点vs今年5月：
- 苏州最高点28666元/平米，5月27511元/平米，下降4%
- 南京最高点34626元/平米，5月32134元/平米，下降7%
- 无锡最高点19246元/平米，5月18494元/平米，下降4%
经济最活跃的三个城市纷纷出现了下跌，江苏省的楼市下行通道已经没有阻力。
备注：二手房用去年的最高点对比今年5月的原因是二手房属于持房者的“零售”的状态，它并不参考土地和建造等一系列生产资料成本，决定价格的要素主要是买卖双方对房产的估值博弈。去年是卖方市场，最高点来自卖方估值，当前进入买方市场，是买方估值。
实际上若参考同期对比，对结论没有本质的改变。
结语：
江苏省房地产市场没有像上海和浙江“保价弃量”，这一点值得肯定，价格逐渐下行是正确的软着陆打开方式。
但是5月份的交易量腰斩提示下行仍未完成，潜在购房者需谨慎。
关于江苏省的楼市，您有什么看法？
欢迎留言一起讨论。
