北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。提问：
章哥，目前，夫妻名下各有一套，一套自住，一套投资。投资的房子位于国美第一城，市场价540w（贷款130w,利率3.9%），目前手里有资金350w。最近考虑利用老人sfsd，考虑方案一，保留国美，在大望路蓝堡，阳光100或者华贸公寓投资一套400-650w一居室，以租养贷，持有5年左右。方案二，卖掉国美后可用资金750w左右，贷款200w在望京，朝青好或大望路投资一套两居，以租养贷，持有5年。哪种方案更适合投资？
回答：
1、我是一看见sfsd这种词儿就觉得有些反感，都是没少泡炒房论坛的，那我建议什么其实都没用，肯定没炒房思维能发财。其实真没必要这么专业，故弄玄虚藏着掖着的何必呢。买套房而已，犯不上非把自己包装成炒房客，未必能得到什么尊重。
2、蓝堡、阳光100、华贸，炒房客们没教过这些房产的性质吗？很适合炒作吗？这种产品当年就是为了炒房而推出的，问问曾经的炒房客，收益很高吗？
蓝堡国际，内销公寓，2003年4月和富力城几乎同时开盘。富力城6700，这里9800，到今天的价格还不如富力城呢，那这升值率算是很高吗？2006年蓝堡的小户型均价14000，从那时到现在，北京大盘涨了十倍，这里到了吗？2010年横盘期，这里小户型涨到4万，从那时到现在大盘涨三倍，这里跟上了吗？
说明什么？说明这老公寓在逐渐的落后于大盘，就算租金高一些，很值得投资吗？我虽然不建议炒房，但也不反对。不过甭管炒什么，也得知道选什么原料、放什么作料、怎么控制火候吧？炒房也得看看历史走势，几万块钱买支股票还得看看K线图呢，几百万买套房看过历史价格吗？
3、 阳光100是外销公寓，年代更早点儿，和潘石屹的现代城算一个时期，都挺有个性的。价格也差不多，都是1万块钱左右。据说当年是和潘老板做了价格联盟，商量好谁都不许降价，最终才逼得地产教父邓智仁出走。从而引发了当年最大一场地产界风波，潘石屹一战成名。
当时北京大盘3500，这1万块钱快3倍了。现在北京大盘6.6万，这里小户型的8万吧，不错，连续领先20年，可喜可贺。看来当年的炒房客没少发财，才跑输大盘60%，真不算多。继续努力吧，接盘之后还是有很大的提升空间的，毕竟北京跑输80%的都有的是。
4、华贸公寓，2004年北京十大公寓之首，甚至传说要取代国贸的地位。一年涨幅高达50%，单价一度远超金地国际，炒房客们功不可没。但看看今天的价格，好像比金地低了1万多，而且金地还没有小户型，能解释一下炒房客的控盘理念吗，为什么越炒越低啊？
5、持有五年，按全款计算，以蓝堡现在的租售比，以同期银行存款利息为成本，计入税费成本，那每年涨幅只要保证在3%就能不赔钱。5年按单利计算就是15%，这我倒没什么建议，现在也不让聊这些行情。自己判断一下就行。
6、总之吧，其他的我不知道你要买哪儿，但觉得这仨公寓不算太合适。虽然从产品定位就是投资品，但那主要指的是租金。而从2006年之后的北京，尤其是2009年之后，升值就已经完全取代了以收租金为主的投资模式。国美第一城2005年元旦开盘时，还强调过朝青的租金会大幅提升，到第二年就根本不提了，只是说从开盘价5000涨到了6000多。
这几个公寓都可以和国美比比升值，同时期国美5000，这仨全都过万，那现在国美虽然没超过大盘，只是同步，那也涨到了6/7万。十多倍的升值，全北京的公寓们跟上的并不多，几乎没有。所以考虑好吧，如果是注重升值，那买公寓不太合适。至于其他的方案我猜不到哪几个小区，不好评价。
最后提醒一句，炒房有风险，掏钱需谨慎。仅供参考。
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